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“努力做到1%-2%的凈利潤水平”。近日,在濱江集團舉行的業績說明會上,當被問到近期在杭新獲項目的利潤表現時,公司掌門人戚金興自揭困境。

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濱江集團一直以成本管控在行業著稱,但在近期杭州集中供地中,公司不惜以“比制造業還不如”的凈利潤水平爭奪土地,受到業界關注。

近年來,濱江集團的土地儲備逐年走高,公司盈利水平也受到影響。公司整體毛利率從2018年的35.74%降至2020年的27.04%,2021年一季度,這一數字進一步降至20.76%。

中指研究院發布的《中國房地產百強企業研究報告》顯示,2020年全國百強房企凈利潤率僅有11.2%,同比上年下跌0.7個百分點。但此平均值也遠高于濱江集團公布的1%-2%的凈利潤標準。

隨著外來房企不斷向杭州及浙江市場滲透,進一步威脅到公司大本營市場。濱江集團在2015年就開始向一二線城市進軍,然而擴張過程并不順利,幾乎“自殘式”的向外揭開了區域房企的生存困境。

知名地產分析師嚴躍進認為,濱江后續確實需要積極走出去,尤其是杭州本地市場要防范調控等風險,也需要注重土地成本的控制,若本地市場還是要做產品,近期要以可覆蓋為導向,即利潤等可以考慮少一點。

值得一提的是,財務方面,“三道紅線”監測指標持續保持“綠檔”,公司綜合融資成本不斷下降,2017-2020年的融資成本分別為:6%、5.8%、5.6%、5.2%。

拿地壓縮利潤

近年來,濱江集團的土地儲備逐年走高。數據顯示,2018年至2020年,公司分別新增土地建筑面積346.97萬平方米、295.39萬平方米和432.24萬平方米,分別耗資496.43億元、503.71億元和781.9億元。上述同期,樓面均價分別為1.43萬元/平方米、1.71萬元/平方米和1.81萬元/平方米。

隨著拿地成本逐年增長,公司盈利水平也受到影響。公司整體毛利率從2018年的35.74%降至2020年的27.04%,2021年一季度,這一數字進一步降至20.76%。

據2021年一季度報顯示,濱江集團錄得營收74.30億元,2020年同期為37.81億,增長高達96.52%。但與此同時,歸母凈利潤只有3.97億元,且2020年同期僅有2.78億元。

在去年底舉行的媒體交流會上,戚金興就曾透露公司利潤率僅5%,其還斷言“其他兄弟單位可能還達不到這個數字”。

從行業來看,中指研究院發布的《中國房地產百強企業研究報告》也顯示,2020年全國百強房企凈利潤率僅有11.2%,同比上年下跌0.7個百分點。但此平均值也遠遠高于濱江集團今年公布的1%-2%的凈利潤標準。

近幾年,在房住不炒、三道紅線等長效機制調控下,疊加土地供應兩集中新政推行,行業整體規模增速放緩、市場面臨下行壓力,中國樓市進入薄利時代。據中信建投研報,近期集中供地的重慶、無錫、杭州、北京的地貨比在60%以上,其中,杭州地區的各項目平均隱含毛利率則在12.8%,無錫的為17.4%,重慶僅為6.7%。

大本營市場內卷

作為老牌浙系房企,素有“杭州地產一哥”之稱的濱江集團,2007年以前,一直在大本營杭州開展業務。

2020年杭州地區為公司貢獻了近39%的收入。在土儲分布上,濱江集團重倉杭州特征明顯。截至2020年末,濱江集團土地儲備可售貨值約2800億元,其中杭州占比65%。

2020年年報披露,公司累計土地儲備建筑面積1255.87萬平方米,當年末可售貨值僅2800億元。2021年,濱江集團銷售目標是1500億元。目標新增30幅以上土地,其中杭州拿地比例50%,浙江省內杭州外25%,浙江省外25%。

不過,隨著外來房企不斷向杭州及浙江市場滲透,進一步威脅到公司大本營市場。數據顯示,2018年至2020年,杭州地區收入分別為191.78億元、148.08億元和109.33億元,在公司收入中所占比重分別為90.83%、59.34%和38.23%。2020年,公司在杭州地區市場毛利率為24.37%,同比減少22.01個百分點。

5月7日,濱江集團在家門口杭州市蕭山區土拍中摘得5宗地塊,其中,濱江與融信聯合體共斬獲4宗地塊,總價172.5億元;同時,濱江集團還單獨拿下1宗價值10.07億元的地塊。

上述權益拿地總價96.4億元,平均拿地成本高達3.5萬元/平方米,而其他諸如融信、融創整體拿地價則在2.6萬元/平方米以下。據測算發現,如果算上配建和自持成本后,實際地價約5.37萬元/平米,對比6萬元/平米銷售限價,盈利空間十分有限。

全國化布局踩雷

作為從杭州發家的區域性房企,濱江集團在2015年就開始向一二線城市進軍,然而擴張過程并不順利,幾乎“自殘式”的向外揭開了區域房企的生存困境。

2016年11月,濱江集團與深圳安遠控股合作,共同開發深圳龍華區安豐工業區地塊城市更新項目,并向合作方融資11.6億。雙方合作后不久,因種種原因,該項目在2018年3月終止。2020年報顯示,上述雙方還引發一場曠日持久的法律糾紛,預計收回資金4.36億元,計提壞賬準備7.24億元。

深圳踩雷,與上海地產公司中崇集團的合作也很不順利。2016年12月,濱江集團耗資7.98億元收購中崇集團旗下上海崇濱持有的上海湘府10%股權,成立合資企業中崇濱江、浙銀上海湘府城建,共同開發上海湘府花園3期項目。另外,濱江集團向浙銀上海湘府城建出資2億元,并向中崇集團相關公司借款7.06億元。

該項目因故擱淺之后,濱江集團將中崇集團訴至法院,上海國際經濟貿易仲裁委員會已于2020年1月裁決,由于目前各方達成的協議仍在履行過程中,相關資金回收存在不確定性。

但濱江集團并沒有放棄全國化擴張,2020年,濱江集團整體戰略布局轉為“深耕杭州、走出浙江”,集中注意力打開外地市場。隨即,今年4月公司與廣州龍頭房企越秀地產(00123.HK)達成合作。

在5月14日舉行的2020年度業績網上說明會上,公司稱,雙方希望今年在廣州和杭州兩個城市與越秀地產各有3個合作項目落地。

嚴躍進表示,濱江集團走出去的戰略是值得肯定的,這兩年很多房企到杭州拿地,確實帶來很大的競爭和挑戰。所以實際上對于濱江集團來說,注意競爭策略很關鍵,這也是其積極做大規模、拓展開發空間的重要導向。

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